Quel apport personnel pour un crédit immobilier ?

Vous avez repéré le bien, fait tourner trois simulateurs, et une question revient en boucle : combien faut-il sortir de sa poche ? La réponse courte, celle que vous entendrez dans n'importe quelle agence bancaire, c'est 10 % du prix. Sauf que ce chiffre ne dit rien de l'essentiel. Il ne dit pas à quoi sert cet argent, ni d'où il peut venir, ni surtout jusqu'où il est réellement intéressant d'aller. On reprend le sujet dans l'ordre, calculs à l'appui.

Dans cet article :

• Pourquoi les banques demandent 10 % d'apport ?
• Combien d'apport selon le prix du bien ?
• Ce qui compte comme apport personnel
• L'impact de l'apport sur le taux
• Faut-il mettre toute son épargne dans l'apport ?
• Comment constituer son apport en partant de zéro ?
• La solution si vous n'avez aucun apport
• Ce qu'il faut retenir

Pourquoi les banques demandent 10 % d'apport ?

10 % du prix d'achat. C'est le seuil que vous croiserez partout, et il n'a rien d'arbitraire.

Quand vous achetez un appartement à 200 000 €, la banque accepte de financer l'appartement. Pas ce qu'il y a autour.

Pourquoi ?

Parce que les frais annexes ne se récupèrent jamais. Le jour de la signature, ils partent, point. Si le crédit tourne mal et que la banque doit vendre le bien, elle récupère la valeur du bien, sûrement pas celle des frais versés au notaire trois ans plus tôt. Elle vous demande donc de les porter vous-même.

Votre apport personnel couvre en réalité trois postes : les frais de notaire (7 à 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf), les frais de garantie, caution ou hypothèque, autour de 1 %, et les frais de dossier de la banque.

Et puis il y a une seconde raison, beaucoup moins comptable.

Votre apport raconte quelque chose de vous. Il prouve que vous êtes capable de mettre de l'argent de côté tous les mois, ce que la banque cherche à vérifier avant tout le reste. À montant identique, une épargne constituée patiemment sur cinq ans rassure infiniment plus qu'un virement arrivé la semaine dernière...

Combien d'apport selon le prix du bien ?

Base de calcul : frais de notaire de 7,5 % dans l'ancien et 2,5 % dans le neuf, frais de garantie de 1 % dans les deux cas.

Une chose saute aux yeux dans ce tableau : acheter dans le neuf divise par trois le besoin d'apport minimum! Sur un bien à 250 000 €, l'écart de frais atteint 12 500 €... C'est considérable.

Beaucoup d'acheteurs le découvrent trop tard, alors qu'ils ont déjà arbitré entre les deux marchés sur le seul prix au mètre carré. Dommage.

Ce qui compte comme apport personnel

Bonne nouvelle : votre apport ne se limite pas à ce qui dort sur votre livret A ou à une autre épargne sécurisée. Les banques acceptent un éventail assez large de ressources, du moment qu'elles sont justifiables et surtout disponibles le jour de la signature.

Votre épargne disponible

Livrets réglementés, comptes à terme, assurance vie rachetée, PEA liquidé... Tout ce que vous pouvez mobiliser sans pénalité entre dans le calcul. Pensez simplement à garder une réserve, on y revient plus bas et c'est important.

Le PEL et le CEL

Ces plans ouvrent droit à un prêt épargne logement dont le taux dépend de la date d'ouverture. Sur les vieux PEL, le prêt associé vaut parfois plus cher que le capital lui-même.

Sortez la simulation avant de casser quoi que ce soit !

Une donation familiale

C'est la première source d'apport des primo-accédants, et de loin. Le don familial de somme d'argent bénéficie d'un abattement fiscal renouvelable entre parents et enfants, ce qui en fait un outil de transmission redoutablement efficace.

La banque demandera l'acte de donation ou l'attestation de don manuel, et regardera depuis quand les fonds sont sur votre compte.

Votre épargne salariale

Participation, intéressement, PEE : l'achat de la résidence principale fait partie des cas de déblocage anticipé prévus par la loi, sans fiscalité sur les gains. D'ailleurs, c'est un vrai sujet : une bonne partie des salariés oublie tout simplement qu'elle dispose de plusieurs milliers d'euros immobilisés là.

Notre avis : anticipez quand même, le déblocage prend souvent plusieurs semaines.

Le produit d'une revente

Si vous vendez pour racheter, le net vendeur constitue votre apport. Le décalage entre les deux opérations se gère avec un prêt relais, qui avance 60 à 80 % de la valeur du bien mis en vente. C'est le mécanisme classique du secundo-accédant, et il transforme souvent un dossier moyen en très bon dossier.

Les prêts aidés

PTZ, prêt Action Logement, prêt fonctionnaire, aides des collectivités. Techniquement ce sont des crédits, pas de l'apport. Mais dans les faits : la plupart des banques les traitent comme du quasi-apport, parce qu'ils ne coûtent rien en intérêts et qu'ils sécurisent d'un cran supplémentaire le plan de financement.

L'impact de l'apport sur le taux

L'apport ne décide pas seulement de l'accord ou du refus. Il pèse très fortement sur les conditions que vous obtenez, et les paliers sont assez lisibles d'une banque à l'autre.

En dessous de 10 %, le dossier passe encore, mais il est scruté de près et le taux s'en ressent... Autour de 10 %, vous êtes dans le barème standard, celui qui est affiché dans le prospectus ou sur la publicité. À 20 %, la négociation s'ouvre vraiment : on observe couramment 0,10 à 0,15 point de moins qu'un dossier à 10 %, plus une marge sur les frais de dossier. Au-delà de 30 %, vous devenez le genre de dossier que les banques se disputent et vous pouvez tenter d'initier une négociation.

Sur 200 000 € empruntés sur 20 ans, 0,20 point de taux en moins, ce sont environ 4 500 € d'intérêts économisés. Loin d'être anecdotique.

Ceci dit, l'apport n'est jamais le premier filtre. Votre capacité d'emprunt passe avant : un apport confortable ne rattrapera jamais un taux d'endettement au-delà de 35 %.

Faut-il mettre toute son épargne dans l'apport ?

Voilà la vraie question ! C'est pourtant l'arbitrage le plus rentable du dossier.

Prenons un cas concret. Vous empruntez 200 000 € sur 20 ans à 3,35 %, et vous hésitez à injecter 20 000 € d'apport supplémentaire pour ne financer que 180 000 €.

Avec 200 000 € empruntés, votre mensualité s'établit à 1 145 € et les intérêts totaux à environ 74 700 €. Avec 180 000 €, la mensualité tombe à 1 030 € et les intérêts à 67 200 €. L'apport supplémentaire vous fait donc gagner 7 470 € sur vingt ans.

Maintenant, retournez le problème. Ces mêmes 20 000 €, si vous les placez au lieu de les apporter, doivent rapporter combien pour faire jeu égal ?

Environ 1,6 % net par an. C'est tout.

Un seuil aussi bas est atteignable par un fonds euros correct, et très largement dépassé par une allocation diversifiée tenue vingt ans. À 3 % net annuel, les mêmes 20 000 € produisent plus de 16 000 € de gains, soit le double de l'économie d'intérêts.

Deux règles pour trancher sans se tromper.

Gardez toujours une épargne de précaution, trois à six mois de charges, cela doit être intouchable. Celui qui vide ses comptes pour maximiser son apport finance la première panne de chaudière à crédit conso, à un taux deux ou trois fois supérieur. Les banques regardent d'ailleurs ce qui vous reste après signature, et un dossier sans aucune épargne résiduelle les refroidit.

En investissement locatif, la logique s'inverse. Les intérêts d'emprunt se déduisent des revenus fonciers, ce qui allège le coût réel du crédit. Beaucoup d'investisseurs apportent donc le strict nécessaire, pour garder leur trésorerie disponible sur l'opération suivante.

Comment constituer son apport en partant de zéro ?

Si l'achat n'est pas pour demain, la façon dont vous construisez cet apport compte presque autant que le montant final.

Automatisez le versement. Un virement programmé le lendemain de la paie, vers un support séparé de votre compte courant, produit exactement ce que la banque veut lire sur vos relevés : une capacité d'épargne régulière. Trois mois de virements réguliers pèsent plus lourd dans l'analyse qu'un versement unique du même montant. Illogique en apparence, et pourtant parfaitement rationnel de leur point de vue.

Restez sur du liquide et du sans risque. À moins de trois ans de l'achat, les livrets réglementés et les comptes à terme font le travail. Une allocation exposée aux marchés peut décrocher au pire moment, c'est-à-dire trois semaines avant le compromis.

Soldez vos crédits conso en priorité. Rembourser un crédit à 6 % avant d'épargner à 3 % est arithmétiquement gagnant, et vous libérez au passage de la mensualité, donc de la capacité d'emprunt. Deux bénéfices pour un seul effort !

Et anticipez la donation. Si un coup de pouce familial est prévu, mieux vaut qu'il arrive plusieurs mois avant le dépôt du dossier. Les fonds apparaissent alors installés, et personne ne vous posera de question.

La solution si vous n'avez aucun apport

Emprunter sans apport reste possible, mais c'est un dossier d'exception. Il faut compenser ailleurs : revenus élevés, situation professionnelle très stable, épargne résiduelle démontrée, ou bien décoté à l'achat.

Les profils les mieux accueillis sont les jeunes actifs en début de carrière, dont la banque anticipe la progression salariale, et les investisseurs dont le projet s'autofinance largement. On y consacrera prochainement un article complet. En attendant, notre guide sur le fonctionnement du crédit immobilier reprend l'ensemble des critères examinés par la banque.

Ce qu'il faut retenir

Ce que vous devez retenir

L'apport idéal n'est pas le plus gros possible. C'est celui qui couvre les frais annexes sans discussion, qui vous fait franchir le palier des 20 % si votre épargne le permet, et qui vous laisse une réserve intacte le lendemain de la signature.

Le réflexe le plus coûteux, c'est de tout mettre par principe, en pensant bien faire. Sur vingt ans, l'écart entre les deux stratégies se compte en milliers d'euros, et pas toujours dans le sens qu'on imagine.

Prenez donc une heure pour faire le calcul dans les deux sens avant de vider vos livrets. Votre banquier, lui, ne vous le proposera pas.

FAQ

Quel apport faut-il pour un achat à 200 000 € ?

Comptez 20 000 €, soit 10 % du prix, ce qui couvre les frais de notaire et de garantie sur un bien ancien. Dans le neuf, 7 000 € suffisent à payer ces frais, mais la banque restera généralement sur son exigence de 10 %.

Peut-on emprunter avec seulement 5 % d'apport ?

Oui, certaines banques l'acceptent, en particulier pour les primo-accédants et les jeunes actifs. Le taux proposé sera moins bon, et l'établissement demandera en contrepartie la domiciliation de vos revenus, parfois de votre épargne.

La donation des parents compte-t-elle comme apport ?

Oui, intégralement. C'est même la première source d'apport des primo-accédants en France. Il faut simplement pouvoir justifier l'origine des fonds auprès de la banque, avec l'acte de donation ou l'attestation de don manuel.

Faut-il garder de l'épargne après l'achat ?

Oui, toujours. Une réserve de trois à six mois de charges est le minimum raisonnable, et la banque elle-même valorise cette épargne résiduelle dans son analyse : un dossier qui ne laisse rien derrière lui l'inquiète plutôt qu'il ne la rassure.

Votre apport n'est pas qu'une case à cocher pour obtenir un accord : c'est un vrai choix d'allocation, qui engage votre épargne pour vingt ans. Alors avant de signer, une seule question à vous poser : cet argent travaille-t-il mieux dans votre crédit, ou en dehors ?