Capacité d'emprunt : combien pouvez-vous emprunter en 2026 ?

Avant de visiter quoi que ce soit, une seule question compte : avec vos revenus, vous pouvez emprunter combien ? La réponse tient à une règle simple, la fameuse limite des 35 %, mais deux ou trois paramètres que peu de simulateurs affichent peuvent faire varier le résultat de plusieurs dizaines de milliers d'euros. On commence par les chiffres, on explique la méthode ensuite.

Dans cet article :

• Le tableau : capacité d'emprunt par salaire
• Comment se calcule la capacité d'emprunt
• Reste à vivre et saut de charge
• La marge de flexibilité du HCSF
• 6 leviers pour augmenter sa capacité d'emprunt
• FAQ

Capacité d'emprunt : le tableau par salaire

Voici, pour un dossier standard sans crédit en cours, le montant que vous pouvez emprunter selon vos revenus nets mensuels et la durée du prêt.

Hypothèses de calcul : taux d'effort de 35 % assurance comprise, taux moyens observés en août 2026 (3,10 % sur 15 ans, 3,35 % sur 20 ans, 3,55 % sur 25 ans), assurance emprunteur à 0,34 % du capital initial, aucun crédit en cours. Montants arrondis au millier.

Deux lectures s'imposent tout de suite.

D'abord, l'effet durée est massif. Entre 15 et 25 ans, à revenus identiques, vous gagnez environ 35 % de capacité d'emprunt. C'est ce qui permet à beaucoup de ménages de boucler leur projet. En contrepartie, le coût total du crédit explose : sur 200 000 €, l'écart entre 20 et 25 ans dépasse les 30 000 € d'intérêts.

Ensuite, capacité d'emprunt n'est pas budget d'achat. Ce sont deux chiffres différents, et les confondre est l'erreur classique du primo-accédant.

Comment se calcule la capacité d'emprunt ?

La formule tient en une ligne :

(Revenus mensuels retenus × 35 %) − charges de crédit en cours = votre mensualité maximale

Cette mensualité est ensuite convertie en capital empruntable selon la durée et le taux. C'est exactement ce que fait le tableau ci-dessus.

Ce que la banque compte comme revenus

Tous vos revenus ne pèsent pas le même poids dans le calcul. Sont retenus :

• Les salaires nets avant impôt, pour un CDI hors période d'essai,
• Les primes et variables, à condition d'être récurrents et justifiés sur deux à trois ans,
• Les revenus des indépendants, sur la base d'une moyenne de deux à trois bilans,
• Les revenus fonciers, retenus le plus souvent à 70 % pour tenir compte de la vacance et des charges,
• Les pensions de retraite et certaines rentes.

Sont écartés, ou fortement minorés : les allocations non pérennes, les heures supplémentaires irrégulières, les revenus de placements volatils, et les aides au logement.

Ce qui est déduit

Toutes vos échéances de crédit en cours viennent réduire mécaniquement votre mensualité disponible :

• Crédit à la consommation, prêt personnel, crédit renouvelable,
• Crédit auto, y compris une LOA ou une LLD, que les banques assimilent désormais à un engagement de type crédit,
• Pension alimentaire versée,
• Crédit immobilier existant, sauf si le bien est vendu ou si les loyers le couvrent.

Un crédit conso qui se termine dans trois mois ? Certaines banques acceptent de le neutraliser sur présentation du tableau d'amortissement. À vérifier au cas par cas, cela peut débloquer un dossier à la marge.

Reste à vivre et saut de charge : les deux critères hors barème

Un dossier peut cocher la case des 35 % et se faire refuser. Parce que la banque regarde deux autres choses, moins connues, qui ne figurent dans aucune recommandation officielle.

Le reste à vivre

C'est ce qu'il vous reste chaque mois une fois la mensualité et les charges fixes payées.

Un ménage à 5 000 € de revenus endetté à 35 % conserve 3 250 € pour vivre. Un ménage à 1 800 € dans la même situation n'a plus que 1 170 €. Ratio identique, réalité complètement différente, et les banques le savent.

Chaque établissement a sa propre grille, mais les ordres de grandeur tournent généralement autour de :

• 700 à 900 € pour une personne seule,
• 1 200 à 1 500 € pour un couple,
• + 300 à 400 € par enfant à charge.

Certaines banques raisonnent plutôt en quotient familial, avec un minimum par personne et par jour. Le principe reste le même : en dessous du seuil, le dossier passe en comité, quel que soit votre taux d'endettement.

Le saut de charge

C'est l'écart entre ce que vous consacrez aujourd'hui au logement et ce que vous y consacrerez demain.

Un locataire qui paie 800 € de loyer et épargne 400 € par mois démontre une capacité de remboursement de 1 200 €. S'il vise une mensualité de 1 300 €, le saut de charge est quasi nul : le dossier rassure. S'il vise 1 800 €, la banque devra se convaincre que le budget tiendra.

C'est l'argument le plus efficace pour faire passer un dossier limite. Trois relevés de compte montrant une épargne mensuelle régulière valent souvent mieux qu'un long discours sur vos perspectives d'évolution.

Le cas des profils hors CDI

Indépendant, intérimaire, CDD, profession libérale : votre capacité d'emprunt se calcule sur la même base des 35 %, mais l'assiette de revenus retenue change.

Les banques appliquent en général une moyenne sur deux à trois exercices, et retiennent le plus faible des deux derniers si la tendance est baissière. Une année exceptionnelle ne compte donc que pour un tiers du calcul, ce qui surprend beaucoup d'indépendants performants.

À revenus déclarés identiques, un travailleur non salarié obtient souvent une capacité d'emprunt inférieure de 10 à 20 % à celle d'un salarié en CDI. Deux compensations existent : l'ancienneté de l'activité, à partir de trois exercices complets, et un apport renforcé qui rassure sur la régularité de la trésorerie.

La marge de flexibilité du HCSF

Les 35 % ne sont pas une loi mais une recommandation du Haut Conseil de stabilité financière, assortie d'une durée maximale de 25 ans, portée à 27 ans en cas de différé de remboursement (VEFA, construction, travaux lourds).

Surtout, les banques disposent d'une marge de flexibilité leur permettant de déroger à ces critères sur une part de leur production trimestrielle. Cette marge est orientée en priorité vers l'acquisition de la résidence principale et vers les primo-accédants.

Concrètement : dépasser 35 % est possible, mais cela se mérite. Il faut un revenu élevé, un reste à vivre confortable, un apport solide ou un patrimoine par ailleurs. Et il faut demander au bon moment du trimestre, quand la banque n'a pas encore consommé son enveloppe.

Pour le cadre général du financement, notre guide sur le fonctionnement du crédit immobilier reprend l'ensemble des étapes, de l'accord de principe au déblocage des fonds.

6 leviers pour augmenter sa capacité d'emprunt

1. Augmenter l'apport

Chaque euro d'apport supplémentaire est un euro que vous n'empruntez pas. L'apport améliore aussi le taux qu'on vous propose et rassure sur votre capacité d'épargne. C'est le levier le plus direct, et le seul qui réduise le coût du crédit.

2. Allonger la durée

Passer de 20 à 25 ans fait gagner environ 13 % de capacité. Efficace, mais regardez le coût total avant de valider.

Sur 200 000 € empruntés, l'addition est parlante : environ 74 700 € d'intérêts sur 20 ans, contre 102 000 € sur 25 ans. Vous gagnez 138 € de mensualité en moins, vous payez 27 000 € de plus. C'est un arbitrage légitime quand il permet de boucler le projet, beaucoup moins quand il ne sert qu'à viser plus grand.

3. Solder un crédit à la consommation

Une mensualité de 250 € de crédit auto en cours, c'est environ 45 000 € de capacité d'emprunt en moins sur 20 ans. Si vous avez l'épargne pour le solder avant de déposer votre dossier, l'arbitrage est presque toujours favorable. Si le remboursement anticipé n'est pas envisageable, le regroupement de crédits permet parfois de retrouver de la capacité en allégeant la mensualité globale.

4. Emprunter à deux

Deux revenus, un seul foyer de charges : le taux d'endettement s'améliore mécaniquement. Le co-emprunteur n'a pas besoin d'être conjoint, mais l'engagement est solidaire et engage les deux parties sur toute la durée.

5. Déléguer l'assurance emprunteur

L'assurance entre dans le calcul des 35 %. Diviser son coût par deux, ce qui est courant en passant par un assureur externe, libère directement de la mensualité et donc de la capacité d'emprunt. Sur un profil jeune et non-fumeur, l'écart avec le contrat groupe de la banque est souvent spectaculaire.

6. Mobiliser les prêts complémentaires

PTZ, prêt Action Logement, prêt épargne logement : ces financements sont soit à taux zéro, soit à taux réduit, et certaines banques les comptabilisent partiellement comme de l'apport. Ils allègent le crédit principal et améliorent le profil global du dossier.

FAQ

Quel salaire faut-il pour emprunter 150 000 € ?

Environ 2 570 € nets par mois sur 20 ans, ou 2 280 € sur 25 ans, pour une mensualité respective de 900 € et 800 € assurance comprise, sans autre crédit en cours.

Quel salaire pour emprunter 200 000 € ?

Comptez environ 3 430 € nets mensuels sur 20 ans (mensualité de 1 200 €) ou 3 040 € sur 25 ans (mensualité de 1 060 €), aux taux d'août 2026.

Quel salaire pour emprunter 250 000 € ?

Il faut viser environ 4 290 € nets par mois sur 20 ans, ou 3 800 € sur 25 ans. À ce niveau de revenus, le reste à vivre n'est plus un obstacle : c'est l'apport qui devient le point de blocage principal.

Quel salaire pour emprunter 300 000 € ?

Environ 5 150 € nets mensuels sur 20 ans, ou 4 560 € sur 25 ans. Ces montants correspondent le plus souvent à des dossiers en couple.

Peut-on dépasser 35 % d'endettement ?

Oui, grâce à la marge de flexibilité dont disposent les banques sur une part de leur production trimestrielle. Elle bénéficie en priorité aux primo-accédants et aux acquisitions de résidence principale, et suppose un reste à vivre confortable.

Les revenus locatifs comptent-ils dans la capacité d'emprunt ?

Oui, mais avec un abattement. La plupart des banques retiennent 70 % des loyers perçus pour tenir compte de la vacance locative, des charges et de la fiscalité. Certaines les déduisent des charges plutôt que de les ajouter aux revenus, ce qui modifie le calcul du ratio.

Capacité d'emprunt et budget d'achat, quelle différence ?

La capacité d'emprunt est le montant que la banque accepte de vous prêter. Le budget d'achat y ajoute votre apport et en retire les frais de notaire et de garantie, qui ne sont généralement pas financés par le crédit.

Votre capacité d'emprunt n'est pas un chiffre figé : elle dépend de la durée que vous acceptez, des crédits que vous traînez et de l'assurance que vous choisissez. Avant de faire une offre sur un bien, faites tourner les trois scénarios de durée, soldez ce qui peut l'être, et demandez systématiquement un devis d'assurance externe. Ces trois réflexes valent souvent 20 000 à 30 000 € de capacité supplémentaire.